Comment les propriétaires contournent l’encadrement des loyers avec des fausses résidences secondaires

Lorsque Myriam fait défiler les photos de son appartement sur son téléphone, le lieu ressemble à beaucoup de studios parisiens. Toilettes sur le palier, radiateurs en fonte d’un autre temps, plafond mansardé qui la force à courber le dos dans la moitié de son logement de 12 mètres carrés… « En plus d’être naze, l’appart’ est cher », se désole l’étudiante parisienne. Pour ce bien « unique », selon l’annonce postée sur un site spécialisé, niché au cœur du Quartier latin, rue de Latran, la location s’élève à 945 euros par mois.

Un prix qui ne respecte pas l’encadrement des loyers selon l’outil de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, qui concerne 69 villes en France comme Paris, Bordeaux (33), Lille (59) et Montpellier (34). En théorie, la femme de 19 ans devrait payer 512,40 euros par mois au maximum pour le studio qu’elle occupe depuis avril 2024, environ 400 euros de moins qu’actuellement. Sauf que Myriam a loué une… résidence secondaire. L’annonce n’a pourtant rien des maisons nichées dans le Sud qu’on imagine en lisant ce terme. Pourquoi ? En France, en 2025, plus d’un tiers des annonces immobilières locatives ne respectent pas le dispositif d’encadrement prévu par la loi depuis 2018, qui permet de plafonner le montant des loyers du parc privé dans les « zones tendues ».

Une pratique frauduleuse qui avantage les bailleurs

L’étudiante en médecine venue de la Loire a mis plusieurs mois à se rendre compte qu’elle a été la cible d’un stratagème bien rodé de la part de son propriétaire, qui ne lui a rien expliqué, assure-t-elle. Les documents qu’elle a signés pour louer le studio ne relevaient pas d’un contrat de location classique, sous le régime de la loi générale, dite Mermaz, du 6 juillet 1989. Il s’agit, en fait, d’un bail issu du code civil, réservé aux résidences secondaires, logements de fonction et locaux commerciaux. Et ce, alors même qu’il s’agit de la résidence principale des locataires.

Loin d’être une insignifiante subtilité contractuelle, un tel contrat implique un grand rabotage des droits des locataires, au contraire de la liberté du propriétaire. Avec le bail code civil, ces derniers s’affranchissent de la quasi-totalité des règles en vigueur dans la loi générale, estime Maître Valentin Simonnet, avocat en droit pénal des affaires :

« Il s’agit de la pure liberté contractuelle : les parties choisissent librement ce qu’elles veulent y mettre. Le loyer n’est pas encadré, la durée et le préavis sont libres, les loyers peuvent être payés à l’avance et une clause de résiliation automatique peut être prévue. »

Sophie Paris, juriste à l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de Paris, qui délivre des conseils juridiques, rappelle que le bail code civil « est un dispositif légal dans les conditions prévues par la loi, mais dont certains usages peuvent s’avérer illégaux ». Ces derniers « semblaient peu identifiés au départ, mais désormais, ils le sont de plus en plus », relate-t-elle. À l’échelle de l’ADIL de Paris, 849 demandes d’informations entre 2023 et 2025 concernent les baux code civil dans leur globalité. Si certains dans ce nombre peuvent être légaux – dans le cadre d’une véritable résidence secondaire ou d’un logement de fonction ou bien –, d’autres relèvent d’une stratégie frauduleuse de contournement. Et dans 20% des cas d’un bail code civil, au moins une question concerne le montant du loyer.

La précarité pour les locataires

Parmi les 13 autres signataires de ce type de bail interrogés pour cet article, six locataires ne connaissaient pas la nature du document et cinq savaient à quoi s’attendre. Luce (1) a signé un bail similaire début janvier 2026, même si elle le savait « piégeux ». Mais la rentrée approchait à grands pas et ses recherches d’appartement étaient au point mort :

« Alors quand on m’a proposé un logement à titre secondaire, j’ai dit oui sans hésiter. »

L’étudiante en économie avait également conscience qu’elle ne pouvait pas prétendre aux aides personnelles au logement (APL), ces prestations sociales de l’État étant réservées aux locataires d’une résidence principale. Pire encore, cet automne, Luce recevra un avis de taxe d’habitation pour la location de sa « résidence secondaire ». « Franchement, je ne sais pas comment je vais pouvoir honorer ma dette », confie la femme de 20 ans, hôtesse d’accueil à mi-temps dans une boutique de prêt-à-porter.

Un cercle vicieux s’installe : un loyer hors de prix, pas d’aide de la Caf et un bail précaire. Mais la tension locative est telle que des locataires acceptent parfois sciemment ces conditions contractuelles en leur défaveur. Un cas de figure régulièrement observé par Nicolas Lemoine. Ce dernier est chargé de mission à la Confédération nationale du logement (CNL) en Seine-Saint-Denis et participe aux commissions départementales de conciliation, instances officielles placées auprès du préfet. Dans ces rendez-vous où l’on tente de trouver des solutions amiables pour les litiges entre locataires et bailleurs, Nicolas Lemoine voit les dossiers comme ceux de Myriam et Luce s’amonceler avec agacement :

« Les bailleurs s’organisent pour détourner le texte et des sites d’agence en ligne font l’apanage de tous les contournements possibles, dont les baux code civil, en direction notamment des bailleurs particuliers. »

Depuis 2023, l’ADIL de Paris constate que, dans les dossiers de baux relevant du code civil qu’elle traite, seul un quart concerne des logements gérés par des agences, contre trois quarts en gestion directe par des propriétaires.

Des possibles recours limités par la peur

Loin d’être caché, le système est même vanté par des sites sur Internet. La plateforme de gestion locative pour les particuliers Smartloc a publié un article en mars 2025 sur les « quatre techniques (légales) pour contourner l’encadrement des loyers ». L’une consiste évidemment à faire signer aux locataires un bail code civil. Le cofondateur de la plateforme conseille noir sur blanc :

« Il faut que vous vérifiiez que [le locataire] conserve (au moins en apparence), une autre résidence qui sera sa résidence principale. »

Contacté à plusieurs reprises, Smartloc n’a pas donné suite à nos sollicitations. De son côté, l’avocat Valentin Simonnet estime que « faire signer un bail code civil en conservant, au moins en apparence, une autre résidence principale n’a pas de base légale ». « Le juge ne se fonde pas sur l’apparence, mais sur la réalité », rappelle-t-il. En d’autres termes, si l’appartement est bel et bien la résidence principale du locataire, le bail « pourra être requalifié en bail soumis à la loi de 1989, avec restitution d’un éventuel trop-perçu ». Dans le cadre d’une démarche juridique, il faut donc rassembler un faisceau d’indices permettant de prouver au juge que le propriétaire avait connaissance que le logement occupé l’était au titre d’une résidence principale.

Une jurisprudence de la Cour de cassation de février 2009 établit d’ailleurs qu’un logement occupé par un étudiant constitue sa résidence principale, même si le contrat stipule le contraire. Et ce, en toute indépendance de la domiciliation fiscale chez ses parents. Pourtant, aucune des personnes concernées interrogées par StreetPress ne souhaite aller devant le juge. ​​

Si les locataires hésitent à agir, les pouvoirs publics assurent néanmoins pouvoir intervenir à leur échelle, notamment à Paris. « Nous avons une compétence de signalement et cela nous permet d’envoyer des mises en demeure aux propriétaires », souligne Barbara Gomes, élue communiste parisienne, chargée de l’encadrement des loyers lors du dernier mandat d’Anne Hidalgo. Mais dans un contexte de pénurie de logements, cette possibilité reste largement sous-utilisée, souffle Barbara Gomes :

« La crise du logement est telle que les locataires ont peur de dénoncer les situations illégales. Ils redoutent d’être mis à la porte de leur appartement et de ne pas réussir à en retrouver un autre. »

Léo (1) prévoit pourtant d’entamer une telle procédure. Il a signé un bail code civil en juillet 2025 et s’est acquitté des 1.800 euros de frais d’agence réclamés. Un montant plafonné dans le cadre d’un contrat de location classique, mais pas pour un bail code civil. Léo et sa compagne, tous deux cadres supérieurs, ont signé leur contrat de location pour un appartement parisien de 50 mètres carrés, en sachant qu’il n’était pas dans les clous. « L’appartement nous plaisait et nous savions que nous pouvions demander le remboursement des sommes indues pour les frais d’agence », affirme-t-il. Là encore, la loi plafonne les honoraires. Au maximum, selon la législation en vigueur, il aurait dû payer 1.000 euros de moins à l’agence pour l’état des lieux, les visites et la rédaction du bail. Une facture salée, que la loi n’arrive pas à empêcher.

(1) Les prénoms ont été changés.